As instituições financeiras estão mudando a maneira como gerenciam a subrogação de hipotecas, levando muitos clientes a enfrentarem custos adicionais se desejam alterar as condições de seus empréstimos. Recentemente, os bancos começaram a limitar a possibilidade de subrogar hipotecas, optando por incentivar os clientes a cancelarem seus empréstimos atuais e a abrirem novos contratos com melhores condições.
Os consumidores frequentemente buscam verificar se conseguem taxas de juros mais baixas em outros bancos, uma prática comum que tem demonstrado benefícios financeiros significativos. A subrogação, um método pelo qual é possível transferir uma hipoteca de uma instituição para outra, proporciona vantagens ao comprador, como a redução de custos administrativos nos processos de formalização.
No entanto, conforme a tendência do mercado se consolidou, os custos de transferência foram intensificados com a adoção de procedimentos que exigem que os clientes arcam com novas taxas, como avaliação de imóveis e taxas de cancelamento, levando a uma situação em que poucos conseguem realmente reduzir suas despesas.
Gabriel Rodríguez Lorenzo, cofundador da comparadora financeira SinComisiones, ressalta que "Para o cliente, é mais caro cancelar e contratar uma nova hipoteca do que fazer uma subrogação, pois existem custos associados que devem ser considerados. Apesar disso, se simulações de subrogação estão disponíveis, o novo empréstimo pode ser a única alternativa viável para conseguir condições mais vantajosas".
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que no primeiro semestre de 2025 ocorreram menos subrogações, totalizando cerca de 4.700, uma queda de 48% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Essa mudança se deve à intenção das instituições em reduzir custos e acelerar processos, já que a subrogação acarreta mais burocracias que muitas vezes atrasam afinalização das transações.
A manutenção do cenário competitivo é crucial, pois o Banco Central Europeu reportou taxas médias de hipotecas na Espanha em 2,68%, um índice abaixo da média de 3,3% da zona do euro. Essa realidade faz os bancos buscarem formas de tornar suas ofertas mais atraentes, mas a pressão por redução de custos resulta em clientes sendo pressionados a cancelar seus empréstimos e abrir novos contratos, o que acaba elevando seus gastos.
Adicionalmente, o processo de nova contratação pode agilizar trâmites significativos, permitindo uma mudança mais rápida e eficiente, especialmente em um contexto de variação nas taxas de juros. Durante o processo de subrogação, o banco original tem a oportunidade de fazer uma contraoferta, o que pode atrasar a transação e desatualizar o acordo inicial.
Em suma, o dilema que se apresenta para o cliente é entre a subrogação, que é geralmente mais econômica em termos de gasto, mas com limitações impostas pela instituição credora, e a decisão de cancelar e abrir um novo empréstimo, uma opção que pode oferecer liberdade de escolha a longo prazo. Segundo Jorge González-Iglesias, da plataforma Gibobs, é importante que os clientes solicitem ofertas vinculativas e analisem as contas de economia antes de decidir pela uma ou outra estratégia, buscando não apenas uma redução de juros, mas também ajustes em suas parcelas mensais e eliminação de taxas indesejadas.
A nova Lei Hipotecária, estabelecida em 2019, visava a promoção da competitividade entre bancos, garantindo melhores condições para os consumidores, mas as novas práticas do mercado desafiam em muitos aspectos os objetivos iniciais da legislação.
Ricardo Sobrino é um analista especializado em economia e finanças, formado em filologia italiana e jornalismo, com experiência consolidada na área bancária.
